Обратный лизинг автомобиля: Обратный лизинг автомобилей в Москве, возвратный лизинг на выгодных условиях в компании Fraikin

Содержание

Что такое возвратный лизинг

Многообразие лизинговых схем, не противоречащих законодательству, позволяет добиться существенных преимуществ в экономической или налоговой сферах. Одной из наиболее нестандартных схем финансовой аренды является возвратный лизинг, который включает в себя условия купли-продажи имущественных активов с последующей передачей их продавцу в срочное пользование.

Возвратный лизинг — разновидность финансового лизинга, при котором продавец предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.

Поставщик (он же лизингополучатель) продает лизингодателю свое имущество и одновременно берет его в лизинг, получая при этом право владения и пользования им. Денежные средства, полученные за проданное имущество, лизингополучатель может использовать для любых производственных и даже инвестиционных целей, а по договору лизинга он будет вносить лизинговые платежи в обычном порядке. Возвратный лизинг представляет интерес для предприятий, испытывающих дефицит ликвидности.

Таким образом, при помощи возвратного лизинга лизингополучатель пополняет свои оборотные средства, при этом продолжает пользоваться имуществом, получает все налоговые преференции, свойственные лизингу, а после выплаты лизинговых платежей лизингополучатель вновь становится собственником своего имущества.

Схема прохождения сделки

При возвратном лизинге происходит реализация имущественных активов с одновременной обратной их передачей в финансовую аренду бывшему собственнику. Таким образом, алгоритм действий сторон будет существенно отличаться от стандартных условий лизинга и характеризуется следующими особенностями:

  • совершение сделки купли-продажи имущества осуществляется по общим правилам заключения данных договоров, т.е. контрагенты определяют предмет и цену активов по собственному усмотрению;
  • после перехода права собственности к новому владельцу, заключается договор лизинга, по которому осуществляется передача имущества на условиях финансовой аренды;
  • в процессе реализации договора финансовой аренды происходит перечисление платежей, а по итогам выплаты полной стоимости арендованных активов право собственности может вновь вернуться к первоначальному владельцу.

Указанная схема договорных отношений чаще всего характерна для дорогостоящих видов имущественных активов. При заключении договоров возвратного лизинга положительные экономические последствия наступают для обеих сторон сделки:

  • так как суть правоотношений напоминает характер кредитных сделок, продавец-лизингополучатель имеет возможность на протяжении длительного времени распоряжаться значительными денежными средствами при одновременном сохранении права пользования имуществом;
  • покупатель-лизингодатель за предоставление собственных денежных средств получает вознаграждение в виде арендных платежей в увеличенном размере, так как они направлены на поэтапный выкуп арендованного имущества;
  • на протяжении действия договора возвратного лизинга имущество находится в собственности покупателя-лизингодателя, однако арендатор получает возможность использовать суммы лизинговых платежей для уменьшения налогооблагаемой базы при расчете налога на прибыль.

При заключении договора купли-продажи стороны самостоятельно определяют стоимость имущества, что выгодно отличает данную сделку от кредитного способа получения денежных средств. Для оформления кредита через любое банковское учреждения сумма заемных средств будет напрямую зависеть от результатов независимой оценки активов, что может существенно увеличить сроки приобретения имущества.

Если имущество имеет практическое значение для собственника, но его фактическое и нормативное состояние не позволяет подтвердить высокий уровень ликвидности, получение кредита будет практически невозможно. Для оформления возвратного лизинга этой проблемы не существует, а итоговый процент по лизинговым платежам, в некоторых случаях, может быть существенно ниже кредитных ставок.

Если у вас возникли вопросы по практической реализации схемы возвратного лизинга, рекомендуем воспользоваться консультацией наших специалистов. Мы поможем выбрать оптимальный вариант оформления всех документов, который позволит добиться уменьшения налоговых платежей и получения оборудования, необходимого для развития бизнеса. Позвоните по телефонам, указанным на сайте, или заполните форму обратной связи с указанием интересующих вас вопросов.

Особенности оформления возвратного лизинга

Схемы с использованием возвратного лизинга всегда находятся под пристальным вниманием налоговых органов, поэтому от правильности оформления документов зависит итог возможной проверки со стороны ИФНС. Судебная практика свидетельствует, что налоговые органы рассматривают вариант с продажей и последующей финансовой арендой имущества как мнимую сделку, ведь в этом случае фактической передачи активов не происходит.

Тем не менее, Гражданский кодекс РФ не содержит ограничений для оформления таких договорных отношений, а Федеральный закон № 164-ФЗ однозначно допускает возможность продавца имущества выступать получателем по договору финансовой аренды. Однако для уменьшения риска претензий со стороны налоговых органов рекомендуем учитывать следующие моменты:

  • спор с ИФНС неизбежно возникнет, если в качестве способов расчетов будут использоваться альтернативные средства – уступки права требования с участие третьих лиц, оформление векселей и т.д.;
  • оформление возвратного лизинга не должно быть направлено только на цели минимизации налоговых обязательств, при отсутствии прямого экономического смысла сделки возможно возникновение спора и признании ее недействительности;
  • налоговые органы успешно оспаривают в судах невключение в налогооблагаемую базу стоимости имущественных активов, переданных в рамках лизинговой сделки;
  • установление длительной отсрочки по исполнению арендных обязательств также вызовет претензии со стороны ИФНС, поскольку при нормальных арендных отношениях такой вариант маловероятен, а действия сторон могут рассматриваться на предмет мнимости сделки.

Неоднозначность судебной практики не позволяет рекомендовать указанный вариант оформления лизинга только для минимизации налоговых платежей, поскольку итоговый финансовый результат может оказаться незначительным. Однако эффективность возвратного лизинга, как способа быстрого получения крупных оборотных средств, сложно переоценить.

Обращение за получением заемных средствам в банковские учреждения обойдется существенно дороже, так как займ, в отличие от лизинга, не предусматривает возможность налоговых преференций. Кроме того, для оформления возвратного лизинга не требуется подтверждение статуса участника финансового рынка, стороны могут фактически осуществить кредитование без участия банка.

Риски возвратного лизинга

Потенциальные риски при оформлении договора купли-продажи с последующей передачей имущества в лизинг связаны только с претензиями налоговых органов. Для контрагентов такого вида финансовой аренды негативные последствия минимизированы или вообще отсутствуют:

  • покупатель-лизингодатель получит обратно свои денежные средства с учетом повышенной ставки, а в качестве обеспечения обязательств у него всегда есть возможность потребовать возврата имущества из пользования арендатора;
  • продавец получает крупные оборотные средства, а имущество фактически остается в его пользовании и впоследствии будет полностью выкуплено обратно.

Таким образом, при грамотном оформлении документов можно полностью избежать любых потенциальных рисков и получить существенные экономические преимущества от возвратного лизинга.

Мы рекомендуем заключать подобные договоры только с участием опытных юристов, которые смогут предусмотреть все возможные последствия еще на стадии обсуждения условий сделки. Обратитесь за помощью к нашим специалистам, которые обладают высокой квалификацией в данной сфере договорных правоотношений.

Мы окажем услуги по составлению любых документов на возвратный лизинг, в том числе для того, чтобы налоговые органы признали законность сделки. Заполните онлайн заявку на возвратный лизинг на сайте или свяжитесь с нашими консультантами по телефону. Мы проконсультируем по любым интересующим вас вопросам и предложим самый оптимальный вариант финансовой аренды.

Возвратный лизинг — Открытая линия

Возвратный лизинг авто — одна из услуг, которые ООО «Открытая линия» оказывает корпоративному, малому и среднему бизнесу, индивидуальным предпринимателям и стартапам, а также физическим лицам. С клиентом заключается договор лизинга, после чего автомобиль переходит в собственность ООО, а лизингополучатель получает сумму финансирования и продолжает пользоваться имуществом.

В качестве объектов лизинга рассматриваются грузовые и легковые автомобили, автобусы, спецтехника (автокраны, бульдозеры, экскаваторы и т. д.).

Имущество должно быть новым, но может быть рассмотрено и бывшее в употреблении.

Услуга актуальна, когда требуется крупная сумма, а обращаться в банк неудобно, невыгодно или нет времени на сбор пакета документов. Как правило, «Открытая линия» выдаёт деньги в течение дня. Для некоторых категорий клиентов, а также у других лизингодателей сроки могут отличаться, но в среднем на формальности уходит меньше времени, чем на оформление кредита в банке.

Что такое возвратный лизинг авто

Фактически возвратный лизинг автомобилей похож на займ, где движимое имущество выступает предметом залога. Отличие в том, что составляется договор лизинга, а не кредитный, и имущество переходит на баланс лизингодателя. Это влечёт за собой налоговые последствия для обеих сторон.

Возвратный лизинг авто — это сделка, в рамках которой движимое имущество клиента (лизингополучателя) переходит в собственность лизингодателя в обмен на некоторую сумму, достигающую 70-90% от рыночной цены транспорта. Договор заключается сроком на 1-5 лет, и в течение этого времени клиент вносит платежи. После погашения всей суммы имущество вновь переходит в собственность лизингополучателя.

Принятие решения по заявке и объём финансирования определяются рыночной ценой и ликвидностью авто. ООО «Открытая линия» рассматривает транспорт всех марок и любого года выпуска, однако не гарантирует положительного решения.

Отличия возвратного лизинга от классического

Классический лизинг предполагает, что в сделке участвуют три стороны:

  • продавец (производитель) имущества;
  • лизингодатель;
  • лизингополучатель.

Лизингодатель сначала покупает транспорт у продавца или производителя, затем передаёт его лизингополучателю. В схеме возвратного лизинга участвуют две стороны: продавец и лизингополучатель — одно лицо, которое продаёт транспортное средство лизингодателю и получает его в пользование в соответствии с договором.

Как работает возвратный лизинг (схема работы возвратного лизинга)

Схема условно делится на

3 этапа:

  • Между потребителем и ООО «Открытая линия» заключается договор возвратного лизинга.
  • ООО выкупает имущество и одновременно предоставляет его в аренду бывшему владельцу.
  • Полученную сумму лизингополучатель направляет на нужды своего бизнеса.

В соответствии с условиями договора производится внесение платежей. По окончании сделки транспорт выкупается по остаточной стоимости, если такая возможность предусмотрена условиям сделки.

По согласованию между сторонами и в соответствии с законодательством РБ устанавливается величина амортизации (износа) транспорта. В период действия договора объект не подлежит переоценке. Сторона, на которую возложено обязательство начислять амортизацию, самостоятельно определяет порядок и величину начисления в соответствии условиями договора, но сумма не должна превышать разницу между контрактной и остаточной стоимостью объекта.

Условия возвратного лизинга

В ООО «Открытая линия» условия для всех субъектов бизнеса частично совпадают, но есть и отличия.

Для корпоративного бизнеса:

  • валюта — Euro, USD, RUB, BYN;
  • срок рассмотрения заявки — до 7 дней;
  • авансовый платеж — до 40%;
  • период действия договора — от 1 до 5 лет;
  • лизинговые платежи — сезонные, убывающие, равные.

Для малого, среднего бизнеса и стартапов:

  • валюта — Euro, USD, RUB;
  • срок рассмотрения заявки — 1 день;
  • авансовый платеж — от 30% от стоимости транспорта;
  • срок лизинга — от 12 до 36 месяцев;
  • платежи — сезонные, убывающие, равные.

Для физических лиц:

  • валюта — USD, BYN;
  • срок рассмотрения заявки — 1 день;
  • авансовый платеж — от 30% от стоимости транспорта;
  • срок лизинга — от 12 до 60 месяцев;
  • платежи — сезонные, убывающие, равные.

Для индивидуальных предпринимателей действуют такие же условия, как для стартапов, малого и среднего бизнеса, с одним отличием: авансовый платёж устанавливается в размере 20% (или более) от стоимости предмета. Поручительство не требуется во всех случаях.

Желаемый срок финансирования клиент выбирает самостоятельно или с помощью сотрудника «Открытой линии», в рамках пограничных значений. Максимальная сумма финансирования рассчитывается исходя из рыночной стоимости транспорта. Можно внести полную сумму раньше, чем предусмотрено графиком, — это позволит сэкономить.

Воспользоваться услугой лизинга могут представители частного и государственного сегментов. Компания финансирует предприятия, работающие в различных отраслях тяжёлой и лёгкой промышленности, включая:

  • производство и технологии;
  • гостинично-ресторанный бизнес;
  • производство мебели, офисной техники;
  • IT-оборудование;
  • бизнес в сфере транспорта и спецтехники;
  • автосервисы, мастерские;
  • вендинг, терминалы.
    • Преимущества и недостатки возвратного лизинга авто

      Когда необходимо привлечь капитал для пополнения оборотных средств, рефинансирования кредитных обязательств или капитальных вложений, возвратный лизинг позволяет сделать это быстро и с выгодой.

      В зависимости от суммы финансирования и категории, к которой принадлежит лизингополучатель, заявка рассматривается в течение 1 дня или 2 недель. После оформления лизинговой сделки, занимающего немного времени, собственник движимого имущества получает деньги, которые может вложить в перепрофилирование, расширение или модернизацию бизнеса. В результате конкурентоспособность компании повысится, при этом авто останется в пользовании.

      В течение срока действия договора лизинга собственником авто будет лизингодатель. Для лизингополучателя это означает сниженную налоговую нагрузку. Поскольку имущество не числится на балансе, платить за него налог на ОС не нужно. Дополнительное снижение налоговой нагрузки обеспечивает ускоренная амортизация.

      Доступность по сравнению с кредитными продуктами — ещё одно преимущество этого варианта финансирования. Если у компании есть обязательства, которые нужно погасить в ближайшее время, и их не получается рефинансировать или реструктурировать, сделка возвратного лизинга поможет не приостанавливать деятельность и не принимать экстренных мер, а работать в штатном режиме.

      У возвратного лизинга есть и недостатки, а именно:

  1. Авансовый платёж в размере от 20 до 40% от стоимости предмета лизинга.
  2. Необходимость вносить лизинговые платежи с оговоренной периодичностью (раз в месяц, квартал или по индивидуальному графику). Лизингодатель может пойти навстречу клиенту, деятельность которого носит сезонный характер, и составить для него удобный график, но это не отменяет обязанности платить в срок. Если лизингополучатель не будет вносить платежи, собственник вправе изъять имущество.
  3. Более высокая цена привлечённого капитала по сравнению с кредитом.
  4. Невозможность использовать предмет лизинга для предоставления в залог, например, при оформлении кредита в банке.

Необязательно, что для потребителя перечисленные минусы будут иметь значение. Всегда есть риск, что предприятие не сможет вносить платежи, но вероятность этого зависит от многих факторов, включая финансовую устойчивость, перспективы развития и объём привлечённых средств. Если использовать этот финансовый инструмент взвешенно, можно извлечь все плюсы и свести к минимуму минусы.

Благодаря услугам ООО «Открытая линия» представители бизнеса получают возможность инвестировать в развитие предприятий крупные суммы, не изымая их из оборота и не прибегая к оформлению кредитов.

Как стать клиентом

Чтобы получить финансирование, заполните и отправьте заявку, приложив анкету и согласие на предоставление Национальным банком РБ кредитного отчёта. Услуга доступна без личного присутствия, достаточно электронной подписи.

Остались вопросы? Позвоните или отправьте сообщение на указанные контактные данные.

Что такое обратный лизинг автомобиля и как он работает

Сейчас можно говорить, что лизинг автомобиля на территории РФ только набирает обороты. Он бывает разных видов, но самым необычным является возвратный. Данная статья поможет разобраться с особенностью данной услуги, расскажет о её плюсах и минусах.

Что это такое

Возвратный лизинг машины представляет собой схему финансовой аренды, где существует право последующего выкупа транспортного средства. Данная схема стартует с продажи автомобиля лизинговой организации и сразу оформляется её лизинг. Эту возможность также называют обратной.

К лизингу прибегают, когда срочно требуются денежные средства. Их получают на основании сделки купли-продажи транспортного средства. Одним из главных требований является то, что транспортное средство должно быть ликвидным, без повреждений и в рабочем состоянии. Также больше вероятности для совершения данной сделки, несёт возраст автомобиля. Так, если машина отечественного производства, её срок не должен быть более 3 лет, для иностранной – 7 лет.

Обратный лизинг автомобиля подразумевает участие:

  • Лизингодателя – лизинговая организация, принимающая во временную собственность автомобили, а после сдаёт в аренду с правом последующего выкупа.
  • Лизингополучателя – лицо, которое продаёт своё транспортное средство лизинговой компании, после арендует его и через время выкупает обратно.
  • Страховой компании.

Что касается ставки лизинга, каждая компания предлагает разные условия, но обычно это 2-7 %.

Схема возвратного лизинга

Некоторые автомобилисты считают, что обратный лизинг и автокредит под залог одна и та же услуга. Но это не так! Да, схемы действительно на первый взгляд немного похожи. Но главным отличием является то, что автомобиль при кредитовании передаётся во владение купившему человеку.

Возвратный лизинг автомобиля имеет такую схему:

  1. Осуществляется формальная сделка купли-продажи транспортного средства.
  2. Сразу же происходит составление и подписание договора лизинга, где отражают формальную куплю-продажу.
  3. Получение обязательного первоначального взноса от клиента.
  4. Страхование — КАСКО или ОСАГО.
  5. При истечении сроков аренды, появляется право выкупа машины по номинальной цене.
  6. Договор закрывают, а авто возвращается своему первоначальному хозяину.

Особенности оформления

Для оформления такой сделки потребуется в первую очередь посещение специализированной организации. Следовать нужно таким этапам:

  1. Грамотный выбор компании.
  2. Предварительное обсуждение всех нюансов договора.
  3. Сбор необходимой документации.
  4. Подача заявления – для физических лиц, а юридические лица должны заполнить анкету. Лизингополучатель прикладывает к своему обращению необходимые документы.
  5. Оплачивается аванс.
  6. Составляется и подписывается договор.

Необходимый пакет документов включает, помимо обращения (заявления или анкеты):

  • Копию паспорта.
  • Документы организации, свидетельствующие о регистрации и включении в реестр.
  • Решение совета директоров, руководства. В нём указывается необходимость такой услуги.
  • Финансовые отчётности компании.
  • Индивидуальным предпринимателем прикладывается декларация о доходах.

Заключение договора

Договор возвратного лизинга является обязательным документом, который удостоверяет законность всей сделки, в нём указываются особенности условия, прав и обязанностей обеих сторон.

Запомните: договор служит гарантом при предъявлении требований!

Возможные риски

Конечно, как и при любых других сделках, имеются и риски, с которыми обязательно нужно ознакомиться, желательно до подписания договора. Таким образом, чаще всего есть вероятность столкнуться со следующим:

  • Когда у лизинговой компании отозвана лицензия или её деятельность временно приостановлена.
  • При расчётах не купюрами, а другой формой эквивалентов.
  • Нелегальная сделка.
  • Стоимость машины занижена.

Преимущества и недостатки возвратного лизинга

К главным преимуществам данной услуги необходимо отнести следующее:

  • Возможность продлить срок действия сделки ещё на один год.
  • Автомобиль может всегда находится у лизингополучателя.
  • Сделка оформляется быстрее, чем банковский автокредит.
  • При высоком риске доверия договор может быть составлен без первоначального взноса, но здесь может быть предложен залог или поручительство. Но такая особенность встречается редко, обычно лизингополучателю приходится давать аванс.
  • Нет налога на доход с арендных платежей. Это конечно плюс только для лизингодателя.
  • Комфортный график платежей – ежемесячные, небольшая сумма.

Несмотря на все существующие положительные стороны, в этой сделке есть и недостатки, среди них:

  • У арендатора нет права в полном распоряжении машиной, так как она ещё находится в собственности лизингодателя.
  • Постоянный контроль со стороны налоговой инспекции (относится к лизингодателю), в результате чего могут потребоваться дополнительные отчётности, чтобы исключить наличие у компании незаконных сделок.

Данный договор имеет явные преимущества перед автокредитованием, но обязательно обдумайте и недостатки. Удачи!

Контора спишет: Россию захлестнула эпидемия псевдолизинга | Статьи

В регионах заметно выросло число недобросовестных кредиторов, представляющихся лизинговыми организациями. Получили распространение и нелегальные ломбарды, замаскированные под комиссионные магазины. Разоблачением аферистов занялся Центробанк. Подробности — в материале «Известий».

Зри в договор

Для противодействия нелегальной деятельности на финансовом рынке Банк России создал новую модель выявления и пресечения недобросовестных практик. Целый ряд псевдолизинговых компаний был раскрыт по итогам мониторинга интернета, непосредственного «физического» мониторинга, а также по обращениям граждан и общественных организаций.

— В результате в I квартале 2021 года Банк России выявил 144 нелегальных кредитора, в том числе — девять субъектов, в деятельности которых установлены признаки предоставления потребительских займов под залог имущества под видом заключения договоров «возвратного лизинга», — рассказали «Известиям» в пресс-службе Банка России. — Всего с 2019 года Банк России выявил около 130 псевдолизинговых компаний. Правоохранительными органами было инициировано более 90 дел в рамках КоАП РФ, а также приняты иные меры реагирования.

Сомнительные компании были замечены в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Саратове, а также в республиках Северного Кавказа. Сама схема весьма проста: наивный потребитель берет в лизинг свой собственный автомобиль и, как следствие, существенно переплачивает процентами по займу. По такому же принципу действуют и псевдоломбарды, официально существующие как комиссионные магазины. В реальности они предоставляют весьма рискованные кредиты и займы под залог движимого имущества.

Как разъяснили «Известиям» в ЦБ РФ, под видом лизинга осуществляется незаконная выдача займов, то есть, по сути, предоставляется аналог потребительского кредитования под залог движимого и недвижимого имущества. Такие компании в реестрах участников финансового рынка не состоят, право на предоставление потребительских займов у них отсутствует, и они фактически оказывают гражданам одну услугу вместо другой, вводя заемщика в заблуждение. Кроме того, они нарушают законодательные ограничения на деятельность по предоставлению займов.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

— Эти компании рекламируют выдачу займов, а обратившимся клиентам, которым требуется заем на личные цели, предлагают продать по заниженной стоимости свой автомобиль или квартиру лизинговой компании и одновременно заключить с ней же договор, по условиям которого получить это же имущество в аренду, — рассказывают представители Центробанка. — Якобы лизинговые платежи фактически являются возвратом по займу с процентами.

Хитрость в том, что право собственности на имущество сразу переходит к псевдолизинговой компании. При просрочке платежа в соответствии с условиями договора применяются суровые штрафные санкции, а транспортное средство может быть эвакуировано новым собственником даже без предварительного уведомления.

— Зачастую для подобных нелегальных кредиторов изымать автомобиль или квартиру даже выгоднее, чем получать проценты за пользование займом, ведь объект залога почти всегда оценивается значительно ниже его рыночной стоимости, — пояснили в ЦБ.

— К настоящему лизингу подобная деятельность отношения не имеет, — говорят в лизинговой компании «Европлан». — Мошеннические схемы «обратного лизинга» предполагают, что автомобиль выкупается у физического лица по цене значительно ниже рыночной, и направлены на то, чтобы в итоге изъять его в пользу микрофинансовых организаций. Граждан должно настораживать, что им предлагают деньги под залог автомобиля, называя это словом «лизинг». Лизинговые компании не выдают деньги в кредит. На сайте любой истинной лизинговой компании вы увидите только предложение оформить в лизинг авто- или другие виды транспорта или оборудование.

Вот почему обязательно нужно выяснить подробную информацию о компании, которая предлагает свои услуги. На сайте Центробанка РФ, который контролирует деятельность финансовых организаций, можно проверить любую компанию, которая предлагает кредитно-финансовые услуги. В первую очередь узнать, есть ли у нее лицензия на ведение финансовой деятельности, или же проконсультироваться с сотрудниками ЦБ и по компании, и по конкретной сделке, которую предлагают заключить.

Не лишним будет и обращать внимание на условия страхования ваших действий, отмечает руководитель практики финансовых расследований и противодействия коррупции FBK Grant Thornton Александр Сотов. Дело в том, что в соответствии со ст. 21 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» могут страховаться не только предмет лизинга, но и ответственность лизингополучателя перед лизингодателем. Желательно проверить, предусмотрено ли страхование, в каких компаниях, и на каких условиях оно производится. Серьезные страховщики вряд ли будут связываться с мошенниками. Однако не стоит доверять иностранным страховым организациям. В договорах с ними, как правило мелким шрифтом, часто предусмотрен отказ от ответственности за страховые случаи на территории РФ.

Дело рук самих утопающих

Как заявила «Известиям» руководитель проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» Евгения Лазарева, схемы нелегального кредитования под прикрытием обратного лизинга автомобилей и обратного выкупа квартир отмечаются уже с 2017 года.

— Согласно действующему законодательству, микрофинансовым компаниям, находящимся в реестре Банка России, запрещена законом выдача займов под залог недвижимости, — говорит Лазарева. — При этом выдавать займы под залог жилья может любое юридическое лицо, которое даже необязательно является резидентом Российской Федерации. И если поднадзорные Центробанку кредиторы ограничены по процентам, ставкам, размеру уставного капитала и предельному размеру долга, то «серый» рынок не соблюдает никаких правил и все ограничения игнорирует.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Еще один нюанс в том, что предусмотренные КоАП штрафы за нелегальное кредитование несоизмеримо малы по сравнению с доходами нелегальных кредиторов. Возможность уголовного наказания за такую деятельность пока только рассматривается законодателями, уточнили в «Народном фронте». Поправки в закон «О лизинге» всё еще лежат в Госдуме без движения после принятия в первом чтении, а потребители тем временем продолжают лишаться своего имущества.

Директор Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ) при ЦБ Вениамин Каганов рассказывает «Известиям»:

— Проблем на рынке залогового кредитования несколько. Во-первых, регулирование сделок обратного выкупа и возвратного лизинга находится в зачаточном состоянии и этот процесс явно не поспевает за темпами появления новых опасностей для потребителя. Во-вторых, наказание за нарушения прав потребителя и злоупотребление правом неадекватно по сравнению с масштабами этих нарушений и их последствий. А в-третьих — но не по важности! — несмотря на все усилия государства, нам не хватает четких правил информирования населения о последствиях тех или иных финансовых решений и контроля за исполнением этих правил.

Увы, в АРФГ пока что вынуждены констатировать, что россияне продолжают подписывать документы, не читая их и не понимая смысла и последствий написанного. Многие наивно полагают, что менеджер рассказывает именно о том, что написано в договоре. При этом они забывают, что задача менеджера — заключить договор, а не предоставить деньги. А позже оказывается, что своей подписью клиент разрешил кредитору то, что разрешать не следовало. Поэтому, отмечают в АРФГ, чтобы не стать жертвой нелегальных кредиторов, нужно внимательно изучить как сам продукт, так и организацию, которая его предлагает. Законом потребителю гарантировано право заранее ознакомиться с договором до его подписания. Не нужно обращаться за заемными средствами в первую попавшуюся контору.

Докажи обратное

Однако зачастую вышеупомянутые схемы сами по себе криминальными не являются, полагает доцент кафедры «Финансовые рынки» РЭУ им. Г.В. Плеханова Татьяна Белянчикова. Возвратный лизинг, например, весьма популярен при международных сделках. Вопрос лишь в том, насколько легально действуют компании, предлагающие такую услугу частным лицам и что можно будет сделать в случае несогласия с условиями договора. И, что не менее важно, будет ли с кем бороться к моменту, когда возникнет проблема.

Поэтому нужно проверять, с кем имеешь дело. Реестры ломбардов, микрофинансовых организаций, лизинговых компаний имеются на сайте Банка России. Главное — проверить не только полное название организации, где вы собрались взять деньги взаймы, но и ее другие реквизиты. ИНН и ОГРН должны совпадать с указанными в государственном реестре. Можно еще посмотреть, входит ли выбранная вами МФО в какую-нибудь саморегулируемую организацию.

— Здесь можно говорить скорее не о проблемах с юридической квалификацией, а о сложностях выявления и предотвращения подобных нарушений, — говорит доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский. — Нелегальные схемы расчетов отличаются, как правило, весьма неплохой организованностью и детальной проработкой. Кроме прочего, появление нелегальных секторов в финансовой деятельности может свидетельствовать о недоработках в системе регулирования определенных финансовых операций.

Фото: Global Look Press/Nikolay Gyngazov

Пока же беда в том, что мошенники используют существующее законодательство, в рамках которого клиент такой лжеорганизации принимает решение сам, подчеркивает завкафедрой управления активами МГИМО, профессор Финансового университета Игорь Степнов. Иначе говоря, выходом, кроме принятия поправок в закон «О лизинге», должно стать повышение финансовой и юридической грамотности населения.

Ведь защищаться от таких мошенников очень просто и очень сложно, подчеркивает Игорь Степнов. Просто — потому что любая нерыночная цена у граждан должна вызывать сомнение в истинности намерений продавцов. Сложно — потому что соблазн получения выгоды таким «легким путем» трудно преодолим. Поэтому проблема носит характер как информационный, так и психологический.

— Подобные схемы были, есть и будут. Это неизбежно, и не всегда это мошенничество, — отмечает профессор юридического факультета им. М.М. Сперанского ИПиНБ РАНХиГС Марина Телюкина. — В большинстве случаев такие схемы являются попытками предприимчивых компаний обойти законодательные запреты, установленные в том числе актами Центробанка.

Как заметил заместитель председателя московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев, появление различных афер и схем связано с формулировками законов, которые напрямую не запрещают такую деятельность. Так, например, согласно нормам Гражданского кодекса РФ, могут быть совершены любые сделки, хоть и не поименованные в кодексе, но и не запрещенные законом. При этом данные сделки могут иметь признаки сразу нескольких их видов, то есть быть смешанными.

— Единственные «рабочие» основания, по которым можно вычислить и пресечь работу сомнительных организаций, это если они осуществляют свою деятельность без необходимой лицензии, либо если граждане специально вводятся в заблуждение относительно существа и последствий заключенного договора. При этом во втором случае доказать наличие введения в заблуждение крайне проблематично, поскольку в судебной практике презюмируется добросовестность участников гражданских правоотношений, и если две стороны договора поставили в нем свою подпись и приступили к его исполнению, это означает, что обе они действуют добровольно и без всякого заблуждения. Доказать обратное возможно обычно только в случае возбуждения уголовного дела, — говорит Прокофьев.

Возвратный лизинг — преимущества и недостатки

Гражданским кодексом утверждены правовые основы лизинговых сделок, описанные в шестом параграфе 34 главы. Также отсутствует ограничение на возможность совпадения двух ролей (продавца и лизингополучателя) в рамках одного договора. Подобная возможность предусмотрена законом, что делает возвратный лизинг совершенно легальной операцией.

В связи с отменой налога на движимое имущество (после 2013 года) договоры возвратного лизинга стали пользоваться особым спросом.

Предметом возвратного лизинга может выступать имущество недвижимое — земля, нежилые помещения, здания; движимое — автомобили.

Возможные варианты соглашений:

  • Покупка лизинговой компанией собственности у юридического лица;
  • Передача лизинговой организацией в финансовую аренду (лизинг) предмета лизинга клиенту, при этом по завершении срока лизинга право собственности на предмет лизинга передается лизингополучателю;
  • Покупка лизинговой организацией, предмета лизинга у клиента при этом по завершении срока лизинга право собственности на предмет лизинга не передается лизингополучателю.

Для чего используется возвратный лизинг

Используется с целью быстрого привлечения капитала, за счет получения денежных средств от продажи имущества.

Налоги

Получить снижение налоговой ставки с помощью лизинговых сделок возможно при тщательном обосновании. Необходимо доказать, что окончательной целью не является уклонение от налогов.

Возможные варианты применения:

Неотложная потребность в финансах у клиента
  • Клиент подписывает договор купли-продажи о продаже лизинговой компании имущества;
  • Заключается лизинговый договор на передачу имущества, приобретенного по договору купли-продажи у клиента;
  • Лизингополучатель производит оплату по графику платежей;
  • Получение и передача имущества осуществляется по двум договорам: купли-продажи и лизинговому договору.
В случае, когда клиенту необходимо дополнительно доукомплектовать уже закупленное имущество
  • Клиент, из большего количества договоров, формирует общий крупный объект и продает лизинговой организации;
  • Компания, занимающаяся лизингом, оплачивает предметы лизинга. Затем передает имущество в финансовую аренду клиенту.

Использование собственности

Юридические лица активно пользуются возможностью возвратного лизинга для получения средств и доп. прибыли. В договоре задействованы — лизингополучатель и лизинговая компания.

Принцип действия:

  • Клиент продает собственное имущество лизинговой компании;
  • Имущество переходит в собственность лизинговой организации;
  • Клиент выступает в качестве арендатора проданного имущества;
  • По завершении договора клиент может выкупить предмет лизинга по остаточной стоимости.

Особенности сделки

  • Договоры могут повлиять на сумму налоговых взносов. Поэтому необходимо готовить качественную документальную базу;
  • Лизинговые компании используют внесение авансового платежа как гарантию надежности клиента. Сумма взноса может составлять до тридцати процентов оценочной цены объекта лизинга.

Требование к имуществу

Предметом сделки возвратного лизинга могут являться:

  • Объекты недвижимости любого типа, передача в лизинг которых возможна в соответствии с законодательством РФ;
  • Транспортные средства;
  • Оборудование;

Перед процессом передачи имущество оценивается. Учитывается первоначальная стоимость, срок эксплуатации, исправность, ликвидность. Также если имущество не будет выкуплено, производят оценку рисков, спрос на предмет лизинга, возможность его реализации. Все эти факторы влияют на сумму договора, предоставляемые средства.

Ограничений по использованию привлеченных средств не существует. Возвратный лизинг считается более эффективным источником финансирования компаний, которым необходимы средства, в отличие от займов в банке. Затраты связанные с ними существенно ниже ставок по банковским кредитам.

Основные преимущества и недостатки возвратного лизинга

К преимуществам можно отнести:

  • Рефинансирование;
  • Возможность получить налоговые льготы;
  • Скорость оформления;

Минусами для клиента является:

  • Лизингополучатель утрачивает право собственности на имущество;
  • Необходимо детальное документальное оформление для исключения претензий со стороны налоговых органов.

Особенно тщательно нужно относиться к вопросам оценки собственности передающейся в лизинг. Отклонения в меньшую или большую сторону вызывают вопросы со стороны налоговых органов. Увеличение может расцениваться как попытка повысить расходную часть; занижение стоимости — попытка уменьшить размер выплат налога на прибыль.

Возвратный лизинг — Официальный дилер ГАЗ Луидор в Казани


Возвратный лизинг – это лучшая альтернатива банковскому кредиту и способ быстро привлечь финансирование.

Возвратный лизинг позволяет получить финансирование за счет продажи лизинговой компании автомобильного транспорта или спецтехники, продолжать пользоваться данным имуществом, и по истечению срока лизинга получить его обратно в собственность. При этом экономить на НДС, налоге на имущество и налоге на прибыль компании.

Преимущества возвратного лизинга:

  • Быстрое получение финансирования. Привлеченные средства могут пойти на пополнение оборотных средств, для развития или для финансирования текущей деятельности

  • Экономия до 42% на налогах. Лизинговые платежи можно отнести на расходы и оптимизировать налогообложение

  • Минимум документов. В рамках услуги необходимо предоставить не более 5 документов.

  • Снижение финансовой нагрузки. Включите транспортный налог, страхование и сопутствующие сервисы в ежемесячный платеж, не отвлекая единовременно значительные средства.

Алгоритм получения возвратного лизинга:

  1. Обратитесь к финансовому специалисту Автоцентра «Луидор»

  2. Получите условия лизинговой компании

  3. Предоставьте документы по бизнесу и транспортному средству

  4. Подпишите договор купли-продажи ТС и договора лизинга

  5. Получите деньги от лизинговой компании

  6. Внося ежемесячные платежи и продолжайте пользоваться вашими ТС

 

Вносить платежи можно по заданному графику — он гибкий и подстраивается под специфику

вашего бизнеса.  А по окончании договора лизинга транспортное средство возвращается в вашу собственность.


Оставьте заявку на обратный звонок для получения консультации!

 

Подробности и условия лизинговой программы уточняйте у финансовых специалистов автоцентров «Луидор».

Возвратный лизинг – схема, суть, учет

 

Возвратный лизинг очень удобен для юридических лиц, поскольку такая аренда позволяет быстро пополнить основные средства и получить дополнительную прибыль. Сама схема такой аренды очень удобна — не требует поставки имущества и поиска продавца, нет необходимости ждать доставки его на предприятие.

 

Чаще всего в такой сделке участвуют всего 2 стороны — лизинговая компания и клиент, сам предмет договора не меняет своего фактического расположения и владельца.

Нюансы возвратного лизинга


Возвратный лизинг представляет собой передачу собственного имущества во владение посреднику (лизинговые компании) и  дальнейшую аренду этого же имущества первоначальным владельцем.

 

 

Если проще, суть возвратного лизинга заключается в следующем: любое предприятие, имея в собственности, например, жилье или оборудование, продает его лизинговой компании и сразу же берет его в аренду. При этом имущество остается в качестве основных средств на предприятии, но теперь является собственностью лизингодателя.


Схема возвратного лизинга выглядит следующим образом:

 

  • После предварительного согласия сторон одновременно заключается договор купли-продажи и лизинга. Это делается для того, чтобы клиент (физическое или юридическое лицо) мог сделать своевременные проводки БУ и НУ по возвратному лизингу, а лизинговая компания успела сделать учет недвижимости или оборудования на балансе.
  • В договоре указывается сумма выкупа имущества, которая одноразово выплачивается продавцу. С этих пор клиент становится лизингополучателем, и уже сам вынужден будет выплачивать арендные платежи новому владельцу.
  • После окончания срока сделки лизингополучатель может выкупить назад свое имущество у лизинговой компании. При этом стоимость предмета сделки будет номинальной (остаточной), как вариант договор лизинга продлевается.


Таким образом, имущество все это время остается в составе основных средств предприятия, компания получает нужное ей в данный момент финансирование, лизинговая компания получает прибыль, поскольку лизинговые платежи в сумме всегда больше, чем выкупная стоимость по договору.

Отличие от обычного финансового лизинга


От оперативного и финансового лизинга возвратный отличается статусом сторон сделки. В данном случае продавец является и лизингополучателем.

 

Лизинговая компания выкупает имущество и сдает его в аренду одному и тому же клиенту. Соответственно, сразу заключается два договора — о лизинге и купле-продаже.

 


Кроме того, есть и другие отличия:

 

  • Достаточно длительный срок договора, более того – чем дороже имущество, тем выше срок его аренды. Максимально допустимый срок возвратного лизинга – 3 года для автомобилей и оборудования, 5 лет – для зданий и сооружений.
  • Договор такой аренды заключается не с целью получения в компанию определенного имущества, а с целью привлечения дополнительного финансирования. Причем полученные деньги клиент может потратить нецелевым способом на любые нужды предприятия.
  • При заключении сделки не нужны бухгалтерский баланс и другие финансовые документы.


Возвратный лизинг довольно-таки часто используется для снижения налоговых взносов, сам договор это подразумевает. Теоретически это возможно, однако налоговые структуры тщательно проверяют подобные сделки, в особенности, если ее участниками являются взаимосвязанные фирмы.


Так, лизингополучателям может быть отказано в возмещении налога на добавленную стоимость и в вычетах, если в ходе проверок будет доказано, что сделка изначально заключалась только ради экономии налогов. Поэтому еще на этапе подготовки договора часто требуется экономическое обоснование возвратного лизинга. Налоговые риски при возвратном лизинге обычно компенсируются достаточно высокими ставками.

Требование к имуществу


По общему правилу предметом сделки возвратного лизинга может быть определенное имущество:

 

  • недвижимость –  жилая и нежилая: сооружения, цеха, постройки, здания, квартиры и целые предприятия;
  • автомобили – грузовые, легковые;
  • техника;
  • оборудование.


При передаче права владения имуществом от клиента к лизинговой компании последняя обязательно учитывает степень его износа и ликвидность. Во всех случаях должен быть активным вторичный рынок именно в том регионе, где заключается сделка. Редкое и дорогостоящее оборудование или автомобиль является достаточно рискованным для лизинговой компании, поскольку в случае отказа выкупить его клиентом, реализовать его будет достаточно сложно.

 


Кроме того, учитывается техническая возможность демонтажа, перевозки, повторной установки без потери  в цене. Если речь идет о недвижимости, учитывается его рыночная стоимость, месторасположение, инфраструктура и другие нюансы. Обязательно проверяется право владения предметом сделки.


В любом случае возвратный лизинг имеет преимущество перед банковским кредитом, часто применяется для рефинансирования капитальных вложений и при плохом финансовом состоянии клиента. Полученное финансирование от лизинговой компании предприятие может потратить на возмещение задолженности перед кредиторами, кроме того, на эти средства может быть модернизировано производство и повышена конкурентоспособность.


В данном случае гораздо сильнее рискует лизинговая компания, именно поэтому такой вид аренды не самый предпочтительный для посредника. Первые трудности возникают в процессе оценки имущества, которое чаще всего является бывшим в употреблении, финансовое состояние получателя также проверяется скрупулезно. Недобросовестные клиенты с помощью возвратного лизинга часто пытаются избавиться от основных фондов, которые не приносят выгоду.

Продажа с обратной арендой — Аренда автомобилей 4 U

Продажа с обратной арендой Контролируйте расходы на автопарк, снижайте риски, управляйте парком и увеличивайте свои средства за счет немедленного вливания денежных средств в свой бизнес.

Вы решили оптимизировать стоимость своего автопарка. Вы также хотите сосредоточить свои усилия и инвестиции на своей основной деятельности. Car Lease 4 U™ (Продажа и обратная аренда) предлагает удалить активы (амортизация автомобиля) из баланса. Car Lease 4 U™ (Продажа с обратной арендой) обеспечит вливание денежных средств в ваш бизнес для его развития.

По соглашению о продаже с обратной арендой вы продаете автомобили компании Car Lease 4 U™ (продажа с обратной арендой) по согласованной цене, и эти же автомобили сдаются вам обратно в аренду. Транспортные средства по договору операционной аренды не учитываются на балансе, что улучшает коэффициенты заемных средств вашей компании. Заключите договор на полный комплекс услуг по управлению автопарком (техническое обслуживание, шины, топливо и страхование), чтобы контролировать свои общие расходы.

Ваши преимущества:
  • Освободите капитал, связанный с транспортными средствами, которыми вы уже владеете, передав их в договор оперативной аренды.
  • Отдайте управление автопарком на аутсорсинг и сократите свои внутренние административные расходы.
  • Передача риска остаточной стоимости вашего автомобиля.
  • Доверьте управление обслуживанием, шинами и страховкой.
Преимущества водителя:
  • Никаких последствий для ваших водителей, они продолжают сидеть в своих машинах.
  • Никаких проблем с администрацией по обслуживанию или шинам.
  • Лучшая помощь в повседневной мобильности.
  • Любая поломка будет устранена простым обращением к нам.

Наш опыт в области мониторинга вашего автопарка — ваша лучшая гарантия продвижения вперед. Car Lease 4 U™ (Продажа с обратной арендой) сделает еще один шаг вперед, чтобы создать экономическую модель для вашего автопарка, основанную на экономии средств, экологически чистом автопарке, а также удовлетворенности ваших водителей».

 

Лизинг автомобилей по всей стране

Dallas Lease Returns — Подержанные автомобили в Далласе

Делать Acura (4)Alfa Romeo (1)Audi (9)Bentley (1)BMW (11)Buick (4)Cadillac (10)Chevrolet (31)Chrysler (5)Dodge (9)Ford (44)GMC (20)Honda (42)Hyundai (7)INFINITI (14)Jaguar (2)Jeep (34)Kia (7)Land Rover (15)Lexus (10)Lincoln (3)Mazda (2)Mercedes-Benz (21)MINI (1) Nissan (26)Porsche (1)Ram (17)Scion (1)Subaru (1)Toyota (59)Volkswagen (5)Volvo (2)

Модель 1500 (12)2500 (5)3 Series (4)300 (3)4Runner (11)5 Series (3)6 Series (1)7 Series (1)A3 (1)A4 allroad (1)A5 Sportback (2) A6 (1)A8 L (1)Acadia (2)Accord Sedan (5)Altima (1)AMG GLE 43 (2)AMG S 63 (1)Armada (2)Atlas (3)Avalon (3)C 300 (1) )Camry (5)Carnival (1)Challenger (3)Charger (1)Cherokee (4)Civic Coupe (1)Civic Sdn (1)Cooper Hardtop (1)Corolla (4)Corsair (1)CR-V (14) Cruze (1)CTS-V Sedan (1)Curt’s Speed ​​Shop Model A (1)CX-5 (1)Discovery (1)Durango (4)E 300 (3)E 350 (1)E550 (1)Edge (3) )Elantra (1)Enclave (3)Envision (1)Equinox (3)ES 350 (2)Escalade (3)Escalade ESV (2)Escape (3)Expedition (1)Expedition EL (1)Expedition Max (2)Explorer (7)F-150 (14)F-PACE (2)Flying Spur (1)Forte (1)Frontier (2)G 550 (1)GLA 250 (2)Gladiator (1)GLC 300 (2)GLE 350 ( 1)GLE 400 (1)GLS 450 (3)GR Supra (1)Гранд Караван (1)Гранд Чероки (23)Горец (16)HR-V (3)Импреза (1)Джетта Седан (1)Кона (1) LS 500 (1)Malibu (2)Maxima (3)Mazda3 (1)MDX (1)ML 350 (1)Murano (3)Mustang (2)Nautilus (1)Navigator (1)NV Cargo (1)Odyss ey (1)Optima (2)Pacifica (2)Panamera (1)Passat (1)Паспорт (2)Pathfinder (2)Pilot (13)Prius (1)Q50 (1)Q7 (1)QX30 (1)QX50 ( 1)QX56 (1)QX80 (10)Range Rover (7)Range Rover Evoque (1)Range Rover Sport (5)Range Rover Velar (1)Ranger (2)RAV4 (11)RDX (1)Renegade (3)Ridgeline (2)Rogue (8)Rogue Sport (2)RS 6 Avant (1)RX 350 (6)RX 350L (1)S 63 AMG (1)S4 (1)S60 (1)Santa Fe (2)Santa Fe XL (1)Sentra (1)Sierra 1500 (4)Sierra 2500HD (2)Silverado 1500 (13)Silverado 2500HD (1)Sonata (1)Sorento (1)Soul (1)SRX (1)Stelvio (1)Suburban (4) )Super Duty F-250 SRW (6)Super Duty F-350 SRW (1)Tacoma (1)Tacoma 2WD (4)Tacoma 4WD (2)Tahoe (3)Taurus (1)tC (1)Telluride (1)Terrain (3)Titan XD (1)TL (1)TLX (1)Trailblazer (1)Traverse (3)Veloster (1)Wrangler Unlimited (3)X5 (1)X5 M (1)XC40 (1)XT4 (1) XT5 (2)Юкон (5)Юкон XL (4)

Год 2022 (7)2021 (38)2020 (76)2019 (112)2018 (77)2017 (30)2016 (20)2015 (16)2014 (18)2013 (6)2012 (8)2011 (3)2010 ( 1)2009 (3)2008 (1)2007 (1)2002 (1)1930 (1)

Телосложение Грузовой фургон (1)Кабриолет (1)Купе (10)Хэтчбек (3)Среднеразмерный внедорожник (7)Другое (1)Пассажирский фургон (5)Пикап (73)Седан (70)Внедорожник (229)Универсал (19)

Минимальная цена 0 долларов 10 000 долларов 20 000 долларов 30 000 долларов 40 000 долларов 50 000 долларов 60 000 долларов 70 000 долларов

Максимальная цена 70 000 долларов 60 000 долларов 50 000 долларов 40 000 долларов 30 000 долларов 20 000 долларов 10 000 долларов

Определение обратной аренды

Что такое возвратный лизинг?

Обратная аренда — это соглашение, при котором компания, продающая актив, может вернуть его в аренду у покупателя.При обратной аренде, также называемой обратной арендой, детали соглашения, такие как арендные платежи и срок аренды, вносятся сразу после продажи актива. В сделке продажи с обратной арендой продавец актива становится арендатором, а покупатель становится арендодателем.

Продажа с обратной арендой позволяет компании продать актив для привлечения капитала, а затем позволяет компании вернуть этот актив в аренду у покупателя. Таким образом, компания может получить как денежные средства, так и активы, необходимые для ведения бизнеса.

Понимание обратной аренды

В соглашениях о продаже с обратной арендой актив, ранее принадлежавший продавцу, продается кому-то другому, а затем сдается обратно в аренду первому владельцу на длительный срок. Таким образом, владелец бизнеса может продолжать использовать жизненно важный актив, но перестает владеть им.

Другой способ думать об обратной аренде похож на корпоративную версию сделки в ломбарде. Компания обращается в ломбард с ценным активом и обменивает его на свежее вливание наличных денег.Разница будет заключаться в том, что нет никаких ожиданий, что компания выкупит актив.

Кто использует возвратный лизинг и почему?

Наиболее распространенными пользователями продажи с обратной арендой являются строители или компании с дорогостоящими основными активами, такими как недвижимость, земля или крупное дорогое оборудование. Таким образом, обратная аренда распространена в строительной и транспортной отраслях, а также в сфере недвижимости и аэрокосмической отрасли.

Компании используют обратную аренду, когда им нужно использовать денежные средства, которые они вложили в актив, для других целей, но им все еще нужен сам актив для ведения своего бизнеса.Продажа с обратной арендой может быть привлекательным альтернативным методом привлечения капитала. Когда компании необходимо привлечь наличные деньги, она обычно берет кредит (возникновение долга) или осуществляет финансирование акционерным капиталом (выпуск акций).

Кредит должен быть погашен и отображается на балансе компании как долг. Сделка с обратной арендой на самом деле может помочь улучшить состояние баланса компании: обязательства в балансе снизятся (избегая увеличения долга), а оборотные активы увеличатся (в форме денежных средств и договора аренды).Хотя возврат капитала не требуется, акционеры имеют право претендовать на прибыль компании в зависимости от своей доли ее акций.

Продажа с обратной арендой не является ни заемным, ни долевым финансированием. Это больше похоже на гибридный долговой продукт. При обратной аренде компания не увеличивает свою долговую нагрузку, а получает доступ к необходимому капиталу за счет продажи активов.

Пример обратной аренды

В корпоративных финансах есть множество примеров продажи с обратной арендой.Тем не менее, классический простой для понимания пример — сейфы, которые коммерческие банки предоставляют нам для хранения наших ценностей. Вначале банку принадлежат все физические хранилища в его подвалах. Банк продает хранилища лизинговой компании по рыночной цене, которая существенно выше балансовой стоимости. Впоследствии лизинговая компания предложит эти хранилища тем же банкам в аренду на долгосрочной основе. Банки, в свою очередь, сдают эти хранилища в субаренду нам, своим клиентам.

Дополнительные преимущества возвратной аренды

Сделки продажи с обратной арендой могут быть структурированы различными способами, которые могут быть выгодны как продавцу/арендатору, так и покупателю/арендодателю.Однако все стороны должны учитывать последствия для бизнеса и налогообложения, а также риски, связанные с такого рода договоренностями.

Потенциальные выгоды для продавца/арендатора…

  • Могут предоставляться дополнительные налоговые вычеты
  • Позволяет компании расширить свой бизнес
  • Может помочь улучшить баланс
  • Ограничивает риски волатильности владения активом

Потенциальные выгоды для покупателя/арендодателя…

Ключевые выводы

  • При продаже с обратной арендой актив, ранее принадлежавший продавцу, продается другому лицу, а затем сдается обратно в аренду первому владельцу на длительный срок.
  • Таким образом, владелец бизнеса может продолжать использовать жизненно важный актив, но не владеть им.
  • Наиболее распространенными пользователями продажи с обратной арендой являются строители или компании с дорогостоящими основными средствами.

Могу ли я досрочно выйти из лизинга/кредита?

Аренда автомобиля – это серьезное обязательство. Прежде чем арендовать автомобиль, потратьте некоторое время, чтобы оценить свои потребности, свои финансы и свои долгосрочные цели. Для многих людей лизинг нового транспортного средства имеет смысл и обеспечивает надежную транспортировку в любимом транспортном средстве.

Однако иногда люди обнаруживают, что лизинг не для них по ряду причин. Так что же делать, если вы оказались в договоре аренды, но поняли, что хотите из него выйти?

Хорошей новостью является то, что у вас есть несколько вариантов досрочного прекращения аренды. Хотя досрочное прекращение аренды может быть не самым выгодным с финансовой точки зрения, мы все оказываемся в разных жизненных ситуациях, которые требуют больших перемен, и полезно знать ваши варианты. Вот несколько способов досрочно расторгнуть договор аренды автомобиля.


Передача аренды

Если вы хотите расторгнуть договор аренды и избавиться от автомобиля, возможно, один из лучших выходов — найти кого-то, кто готов подписать договор аренды. им.

Эта ситуация может оказаться беспроигрышной для обеих сторон, особенно если лицо, берущее вас в аренду, изначально покупало именно эту модель автомобиля. Передача арендной платы, безусловно, самый недорогой способ выйти из аренды.Единственными затратами для вас будут любые административные сборы за завершение передачи аренды.


Досрочный выкуп

Если вы хотите расторгнуть договор аренды, но по-прежнему хотите СОХРАНИТЬ свой автомобиль, обычно у вас есть возможность досрочного выкупа. При досрочном выкупе вы платите дилеру весь остаток непогашенных платежей, оставшихся после аренды, плюс остаточную стоимость и любые применимые налоги.

Как только вы завершите выкуп, вы станете владельцем автомобиля, как если бы вы его купили.Хотя этот вариант хорош, если вы хотите сохранить свой автомобиль, у него есть потенциальный недостаток — большинство автомобилей теряют большую часть своей стоимости в течение первых нескольких лет, поэтому этот вариант может оказаться очень дорогостоящим.

Тем не менее, бывают редкие случаи, когда транспортные средства фактически накапливают собственный капитал, что делает транспортное средство более ценным, чем цена выкупа, поэтому есть шанс, что вы действительно сможете заработать деньги, потраченные на выкуп лизинга, путем продажи автомобиля в частном порядке. Не стесняйтесь обращаться к нам с любыми вопросами о плюсах и минусах досрочного выкупа.


Изменение договоров аренды

Другой вариант, если вы хотите выйти из текущего договора аренды и избавиться от автомобиля, — это изменить договор аренды, досрочно прекратив текущий договор аренды и взяв в аренду новый автомобиль. Если вы пойдете по этому пути, вы все равно будете нести ответственность за погашение непогашенного остатка по первой аренде, а также остаточные расходы и налоги.

Однако это может быть очень рискованно, потому что, если стоимость автомобиля меньше, чем осталось в аренде, разница будет добавлена ​​к новой аренде, и вам придется платить амортизацию обоих автомобилей.Опять же, если вам нужны ответы на какие-либо вопросы о том, какие у вас варианты изменения договора аренды и подходит ли вам этот вариант, пожалуйста, не стесняйтесь спрашивать нас.


Что подходит именно вам?

Досрочное расторжение договора аренды может показаться сложным, но при наличии правильной информации и тщательном планировании вы сможете выбрать наиболее подходящий для вас вариант. А как клиент Джорджтаун Тойота, у вас будет команда финансовых экспертов, готовых ответить на любые вопросы, которые могут у вас возникнуть, и оказать вам любую возможную помощь, чтобы помочь вам принять наилучшее решение относительно аренды вашего автомобиля.

Варианты окончания аренды | Тесла

Узнайте больше о том, чего ожидать, когда срок аренды подходит к концу.


Обновление до новой Tesla

Продукты Tesla улучшаются с течением времени благодаря беспроводным обновлениям программного обеспечения, а наши новейшие автомобили поставляются со всеми нашими новейшими опциями, включая более быстрое ускорение, увеличенный запас хода, двухмоторный полный привод и улучшенный стиль интерьера.

После окончания текущего срока аренды свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о вариантах обновления.

Купите свою Теслу

Если вы арендовали свой автомобиль до 15 апреля 2022 года, вы можете иметь право на покупку арендованной Tesla. Просмотрите свой договор аренды, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям.

Право на участие

  • Все автомобили Tesla, поставленные 15 апреля 2022 г. или позднее, не подлежат покупке.
  • Сторонние дилеры и сторонние физические лица не имеют права приобретать арендованные автомобили.

Сборы

  • Плата за покупку в размере 350 долларов США применяется к автомобилям, доставленным после 13 апреля 2019 года.
  • Применяются местные налоги и сборы.

Начало работы
Если ваш автомобиль соответствует требованиям, выполните следующие действия, чтобы начать процесс покупки:

  1. Запросите оценку в своей учетной записи Tesla Account или в приложении Tesla (версия 4.4.0 или выше). Tesla запросит ваш регистрационный адрес, прежде чем предоставить оценку. Как только вы получите свою оценку, у вас будет возможность продолжить работу со своей учетной записью Tesla.

    Чтобы запросить оценку из приложения Tesla (версия 4.4.0 или выше):

    1. Откройте приложение Tesla.
    2. Нажмите «Финансирование».
    3. Нажмите «Подробнее об аренде».
    4. Нажмите «Управление арендой».
    5. Рядом с Обновить аренду выберите стрелку раскрывающегося списка.
    6. Выберите «Обновить аренду».
    7. В раскрывающемся меню выберите «Купить автомобиль».

    Чтобы запросить оценку из вашей учетной записи Tesla:

    1. Войдите в свою учетную запись Tesla.
    2. Рядом с вашим автомобилем выберите «Управление».
    3. Рядом с пунктом «Сводка по аренде» выберите стрелку раскрывающегося списка.
    4. Выберите «Управление арендой».
    5. Рядом с Обновить аренду выберите стрелку раскрывающегося списка.
    6. Выберите «Обновить аренду».
    7. В раскрывающемся меню выберите «Купить автомобиль».
  2. После получения Tesla попросит вас подтвердить ваше намерение двигаться вперед, а также ваш регистрационный адрес.
  3. Тесла подготовит пакет покупки с датой завершения, соответствующей расчетной. Все стороны, указанные в договоре аренды, должны подписать пакет купли-продажи. Осмотр транспортного средства может потребоваться в зависимости от местных требований.
  4. Отправьте платеж Тесле на полную расчетную сумму. Средства должны быть получены до даты котировки товара, указанной в пакете покупки. Инструкции по оплате включены в пакет покупки.
  5. После получения средств Tesla рассмотрит ваши документы, обработает платеж и завершит покупку.
  6. Документы о передаче права собственности будут отправлены вам по почте после завершения.

Верни свою Теслу

Tesla свяжется с вами за 30–60 дней до даты погашения, чтобы завершить окончательную проверку и назначить дату высадки. Свяжитесь с нами по любым вопросам о процессе возврата.

Возможно, вы сможете избежать дополнительных расходов, устранив избыточный износ перед окончательной проверкой. Если вы производите ремонт после подачи инспекции, пожалуйста, сохраните копию квитанции о ремонте.

Контрольный список возврата

  1. Обзор износа: Просмотрите сведения о чрезмерном износе вашего автомобиля с помощью нашего Руководства по чрезмерному износу и использованию.
  2. Начните возврат в своей учетной записи Tesla: Войдите в свою учетную запись Tesla, чтобы начать процесс возврата аренды. Ваша учетная запись Tesla проведет вас через шаги, чтобы инициировать возврат, завершить осмотр, загрузить фотографии и запланировать встречу. В течение 48 рабочих часов любые изменения в конце срока будут видны в вашей учетной записи Tesla.

    Чтобы начать процесс возврата аренды в вашей учетной записи Tesla:

    1. Войдите в свою учетную запись Tesla.
    2. Рядом с вашим автомобилем выберите «Управление».
    3. Рядом с пунктом «Сводка по аренде» выберите стрелку раскрывающегося списка.
    4. Выберите «Управление арендой».
    5. Следуйте инструкциям на экране, чтобы завершить осмотр, отправить фотографии и назначить встречу.

    Чтобы просмотреть изменения срока аренды (в течение 48 рабочих часов):

    1. Войдите в свою учетную запись Tesla.
    2. Рядом с вашим автомобилем выберите «Управление».
  3. Прием: На прием принесите следующие предметы:
    • Оба брелока
    • Комплект для зарядки мобильных устройств

После вашего возвращения вам будет выставлен счет на все оставшиеся платежи для выполнения ваших обязательств по аренде.

Продлить аренду

Если у вашей учетной записи хорошая репутация, вы можете подать заявку на продление аренды на срок до 6 месяцев после первоначальной даты окончания аренды.Обратите внимание, что продление аренды может быть предоставлено только один раз.

Право на участие
Чтобы подать заявку на продление, вы должны быть:

  • В течение 3 месяцев с даты окончания срока аренды
  • Текущий доход по всем арендным платежам

Начало работы
Чтобы подать заявку на продление аренды, выполните следующие действия:

  1. Запросите продление аренды и в своей учетной записи Tesla или в приложении Tesla (версия 4.4.0 или выше).

    Чтобы запросить продление аренды из приложения Tesla (версия 4.4.0 или выше):

    1. Откройте приложение Tesla.
    2. Нажмите «Финансирование».
    3. Нажмите «Подробнее об аренде».
    4. Нажмите «Управление арендой».
    5. Рядом с Обновить аренду выберите стрелку раскрывающегося списка.
    6. Выберите «Обновить аренду».
    7. В раскрывающемся меню выберите «Продлить аренду».

    Чтобы запросить продление аренды из вашей учетной записи Tesla:

    1. Войдите в свою учетную запись Tesla.
    2. Рядом с вашим автомобилем выберите «Управление».
    3. Рядом с пунктом «Сводка по аренде» выберите стрелку раскрывающегося списка.
    4. Выберите «Управление арендой».
    5. Рядом с Обновить аренду выберите стрелку раскрывающегося списка.
    6. Выберите «Обновить аренду».
    7. В раскрывающемся меню выберите «Продлить аренду».
  2. Выберите и подтвердите срок, который хотите продлить. Вы можете продлить максимум на 6 месяцев после даты погашения.
  3. Вы получите электронную форму с информацией о вашем сроке. Просмотрите и подпишите электронную форму. После подписания Tesla проверит вашу учетную запись на соответствие требованиям и предоставит окончательную, выполненную копию для ваших записей.
  4. Автооплата будет автоматически продолжена в день заключения договора аренды. Автооплата будет продолжаться до тех пор, пока вы не вернете свой автомобиль Tesla.

Продление аренды часто по умолчанию составляет 6 месяцев, но вы можете вернуться до даты окончания продления и нести ответственность только за уже начисленные ежемесячные арендные платежи. Обратите внимание, что вам будет выставлен счет за весь месяц, в котором вы возвращаете автомобиль. Tesla не будет пропорционально распределять ежемесячный платеж по дням.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я вернуть автомобиль досрочно?
Да. Если вы заинтересованы в досрочном расторжении договора аренды, просмотрите доступные варианты расторжения договора аренды.

Могу ли я выкупить автомобиль по окончании срока аренды?
В настоящее время покупка арендованного автомобиля Tesla недоступна для автомобилей, поставленных 15 апреля 2022 г. или после этой даты. По окончании срока аренды вы можете перейти на новый автомобиль Tesla или подать заявку на продление срока аренды.

Как продлить гарантию?
Вы можете иметь право на продление гарантии, купив расширенное соглашение об обслуживании.

Где можно отремонтировать до техосмотра?
Сервисные центры Tesla расположены в Северной Америке. Ознакомьтесь с нашим Руководством по чрезмерному износу и использованию, чтобы узнать, что считается чрезмерным, а что нормальным износом.

Если мне придется ждать свою новую Tesla, получу ли я автомобиль напрокат?
Аренда автомобилей недоступна в течение переходного периода.Если вам нужен автомобиль раньше предполагаемого срока доставки, альтернативным вариантом может быть местный запас.

Я не живу рядом с сервисным центром. Как я могу вернуть свою Теслу?
Транспорт может быть предоставлен для возврата вашей Tesla с оплатой за милю. Обратитесь в местный сервисный центр Tesla для получения дополнительной информации.

Ares Management приобретает Capital Automotive за 3,8 миллиарда долларов, включая 250 дилерских центров по продаже автомобилей, сдаваемых в аренду

Нью-Йорк и Маклин, Вирджиния.- Ares Management Corp. (NYSE: ARES) приобрела Capital Automotive LLC, фирму из Маклина, которая специализируется на продаже и обратной аренде автосалонов по новым договорам тройной чистой аренды. Ares приобрел компанию через свое подразделение альтернативной кредитной стратегии и группу по недвижимости за 3,8 миллиарда долларов. Продавцом выступил частный фонд недвижимости под управлением Brookfield Asset Management (NYSE: BAM).

Capital Automotive владеет более чем 250 активами в сфере недвижимости в Соединенных Штатах и ​​Канаде, которые структурированы на основе долгосрочных договоров аренды с тройной нетто-арендой у различных автомобильных дилеров.Названия и местонахождение объектов не разглашаются.

Компания Ares приобрела Capital, чтобы расширить и диверсифицировать свою инвестиционную стратегию чистой аренды.

Включая недавние инвестиции в Capital Automotive, за последние 15 месяцев фонды Ares вложили средства в более чем 1200 объектов недвижимости на общую сумму около 7,2 млрд долларов валовой стоимости активов в Северной Америке и Европе. Эти чистые арендные инвестиции включают в себя торговую, промышленную и офисную недвижимость, сданную в аренду арендаторам с различной кредитоспособностью.По состоянию на конец 2021 года группа недвижимости Ares управляла активами на сумму около 41,2 миллиарда долларов.

Цена акций

Ares Management закрылась в четверг, 17 февраля, на уровне 79,01 доллара за акцию по сравнению с 52,02 доллара год назад, то есть почти на 52 процента.

Компания Capital Automotive, основанная в 1998 году, приобретает новые и подержанные автомобили, а также связанные с ними предприятия, такие как складские помещения, кузовные мастерские, автомобильные аукционы, места для продажи тяжелых грузовиков, мотоциклов и жилых автофургонов.

Автомобильные дилеры, стремящиеся к расширению или перераспределению, использовали эту стратегию продажи с обратной арендой для доступа к капиталу.Согласно веб-сайту компании, первоначальные базовые сроки аренды обычно составляют 20 лет. За свою 24-летнюю историю Capital Automotive инвестировала более 6 миллиардов долларов в приобретения в 41 штате и Канаде, представляющие более 45 автомобильных брендов.

— Джон Нельсон

Продажа с обратной арендой: король забалансового финансирования.

Одним из способов, с помощью которого корпорации собирают средства, увеличивают прибыль и увеличивают ликвидность, является высвобождение капитала, связанного с их иногда огромными владениями недвижимостью.Когда от их основного бизнеса можно получить более высокую норму прибыли, чем от владения недвижимостью, многие из этих корпораций используют договоры о продаже с обратной арендой, чтобы направить капитал в недвижимость в свой основной бизнес, будь то банковское дело, нефтеперерабатывающий завод или продажа книг и обуви. .

При обычной продаже с обратной арендой корпорация полностью продает недвижимость, которой владеет, а затем сдает в аренду всю или часть ее обратно у инвестора, тем самым высвобождая большую часть или весь капитал.

Одной из основных причин, по которой компания осуществляет продажу с обратной арендой, является получение внебалансового финансирования.Это важное соображение: если на недвижимость есть кредит, его полная сумма явно указывается в балансе как обязательство. В большинстве случаев операционной аренды или продажи с обратной арендой единственное, что видно в балансе, — это обязательства или арендные платежи за этот год, что придает балансу компании более благоприятный вид.

В отличие от традиционного долгового финансирования, продажа с обратной арендой обычно возвращает корпорации 100 процентов капитала актива, где традиционное финансирование предлагает процент от стоимости актива.Продажа с обратной арендой также предусматривает согласованную годовую арендную плату за актив, а не амортизированный или единовременный платеж. Эти арендные платежи могут иметь более гибкую структуру; например, низкие арендные платежи в течение первых пяти лет делают жизнь корпораций более комфортной с точки зрения баланса.

Из всей своей недвижимости компании обычно предпочитают сдавать в аренду помещения более общего назначения, такие как офисные здания, потому что аренда обычно может быть организована так, чтобы ее стоимость была ниже.Продажа с обратной арендой более специализированных объектов, таких как производственные предприятия, представляет более высокий риск для инвестора и, следовательно, более затратна для арендатора, поскольку эти объекты не так легко сдать в аренду, если нынешний арендатор освобождается.

Кроме того, поскольку финансирование с обратной арендой не налагает никаких операционных обязательств, как при традиционном финансировании, компании могут получить большую операционную гибкость. По словам Джона Стэнфилла из CB Commercial в Лос-Анджелесе, «корпорации часто обременены обременительными и ограничительными долговыми обязательствами; они должны действовать определенным образом или могут быть объявлены нарушившими условия.Финансирование с обратной арендой устраняет эти операционные ковенанты и обеспечивает большую гибкость для арендатора.

«При продаже с обратной арендой, — продолжает он, — вы надеетесь структурировать ее таким образом, чтобы обеспечить более низкую стоимость привлечения средств, чем заемное финансирование. , продавец часто может добиться более низкой стоимости капитала, чем стоимость долга».

Одним из недостатков продажи с обратной арендой является то, что, как только компания продает имущество и берет на себя обязательства по ограниченной аренде, она больше не контролирует свою судьбу; компания не может освободить имущество так же легко, как если бы этот актив полностью принадлежал ей.Еще одним недостатком является то, что любая остаточная стоимость собственности больше не контролируется корпорацией, а арендодателем.

Но недостатки не ограничивают скромную отдачу от корпоративной продажи с обратной арендой.

«Продажи с обратной арендой снова становятся популярными как способ предоставления корпорациям гибких обязательств по недвижимости и финансирования роста», — говорит Чарли Корсон, старший вице-президент группы розничных инвестиций в Staubach Co.

.

Компания из Далласа, наиболее известная своей работой по представлению интересов арендаторов, является активным игроком на рынке продажи с обратной арендой и внебалансового финансирования.Фирма заключила сделки на общую сумму 200 миллионов долларов за последние 18 месяцев, включая продажу с обратной арендой с Sun Microsystems Inc., Circuit City и Dell Computer Co. Сделки обычно варьируются от 10 до 50 миллионов долларов и включают обратную аренду на 20-25 лет.

«Наша компания, прежде всего, представляет арендаторов, — добавляет Корсон. «У нас прочные отношения с корпоративными клиентами, и продажа с обратной арендой — это дополнительная услуга, которую мы можем им предоставить».

По всей стране существуют десятки отличных брокерских компаний по недвижимости, которые помогают в сделках купли-продажи с обратной арендой.Ниже приводится краткое описание лишь нескольких из этих компаний, а также реальный пример сделки купли-продажи с обратной арендой, организованной через каждую из них.

CB КОММЕРЧЕСКИЙ

Будучи владельцами здания штаб-квартиры корпорации в США с чистой арендуемой площадью 1,36 млн кв. футов, из которых только 25 процентов они занимают непосредственно, British Petroleum (BP) в начале этого года осознала, что оно слишком похоже на арендодателя. Хотя когда-то он занимал 100 процентов площади здания, с годами компания сократила его использование и начала сдавать часть в аренду другим арендаторам.

Руководители штаб-квартиры в Кливленде решили, что BP могла бы лучше использовать свои активы, беря доходы, связанные со зданием, конвертируя их в наличные деньги и используя их в своем основном бизнесе.

Компания провела глубокий внутренний анализ своих возможностей, но хотела получить мнение со стороны. CB Commercial была одной из шести компаний по недвижимости, опрошенных BP по поводу возможной продажи с обратной арендой. Каждому из шести было предложено определить, когда рынок может быть подходящим для BP, чтобы заключить соглашение о продаже здания и обратной аренде части площади.«Нас пригласили на то, что я называю «консультационной фазой», не зная, что BP продолжит сделку», — сообщает Джон Стэнфилл, президент группы инвестиционной недвижимости CB Commercial. «Мы сообщили BP о наших выводах, представив очень тщательный и подробный анализ рынка.

«Наша рекомендация указывает на то, что это было благоприятное время для продажи здания», — говорит Стэнфилл. «Мы обнаружили, что растущий рынок приведет к более выгодным ценам и более высокой стоимости недвижимости, а также к более низкой стоимости владения.Эта рекомендация соответствовала внутреннему анализу BP, и мы получили этот бизнес».

Здание штаб-квартиры BP в США было выставлено на продажу в начале июня 1996 года по запрашиваемой цене 145 миллионов долларов. Цель CB Commercial — закрыть сделку в течение шести месяцев.

Stanfill сообщает, что, как это обычно бывает в сделках такого типа, покупатель, скорее всего, будет довольно искушенным, но «пассивным» инвестором, который не будет подвергаться риску строительства и аренды, поскольку объект уже готов примерно на 75 процентов. заняты.«Сниженный риск — одно из преимуществ инвестирования в продажу с обратной арендой», — утверждает Стэнфилл. Он добавляет, что в течение следующих 12 лет у этого конкретного здания будет небольшая пролонгация аренды.

«Одним из преимуществ этой сделки для CB Commercial, помимо оплаты за транзакцию, — заявляет Стэнфилл, — является возможность оказать услуги British Petroleum на еще одном уровне, с которой у нас давние отношения. »

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Одним из способов решения проблемы продажи с обратной арендой является разделение финансирования.Вот как Commercial Net Lease Realty (CNLR), инвестиционный фонд недвижимости, базирующийся в Орландо, штат Флорида, помог Barnes & Noble из Нью-Йорка расшириться в Дейтона-Бич, штат Флорида,

.

По словам Гэри Ралстона, президента CNLR, компания Barnes & Noble определила участок площадью 2,1 акра для строительства супермагазина в Дейтона-Бич и обратилась к CNLR по поводу этой возможности. В рамках программных отношений двух компаний CNLR разработала тандемный процесс, в соответствии с которым CNLR провела комплексную проверку и проверку недвижимости, а Barnes & Noble провела комплексную проверку и проверку розничного бизнеса и строительства магазина.

Указанный участок принадлежал компании Best Buy, которая построила магазин на части земли и заключила контракт с Barnes & Noble на продажу участка площадью 2,1 акра. Barnes & Noble передала контракт CNLR, который закрыл землю в сентябре 1995 года. Используя стандартный пакет документов об аренде, который использовался между CNLR и Barnes & Noble в 12 других случаях, Barnes & Noble было дано до одного года на строительство здания. с соглашением, что CNLR возместит им стоимость строительства.Здание было построено в январе 1996 года и введено в эксплуатацию 1 февраля.

Эта взаимовыгодная система раздельного финансирования обеспечила Barnes & Noble, помимо прочих преимуществ, более низкие арендные ставки, а CNLR — хорошую отдачу от вложенных долларов. «Преимущество этой сделки по сравнению с другими соглашениями о продаже с обратной арендой или сборкой на заказ, которые могут иметь три закрытия, — говорит Ралстон, — заключается в том, что есть только одно закрытие и один комплект документов, поэтому больше денег уходит на стики. и кирпичи.При типичной продаже с обратной арендой или сборке по индивидуальному заказу розничный продавец может направить застройщика на землю, у которого затем есть закрытие земли и ссуды на строительство, а третье закрытие, когда магазин продается розничному продавцу. Каждое закрытие может увеличить стоимость недвижимости на 3–5 % без добавления какой-либо стоимости.

«Наша структура с разделенным финансированием привносит в бизнес подход стратегического альянса, пытаясь обеспечить большую ценность для сторон, вовлеченных напрямую, с меньшими транзакционными издержками третьих сторон, которые не добавляют никакой ценности», — продолжает Ралстон.«Мне нравятся сюрвейеры и адвокаты, но сколько переоформлений титульной страховки вам нужно?»

Однократная сделка с юридической сделкой также может привести к более низкой оценке налога на имущество, поскольку оценщик получает только продажу земли и стоимость улучшения, а не завышенную цену покупки инвестора, говорит Ралстон. «Кроме того, при таком типе структуры розничный продавец никогда не находится в цепочке прав собственности и поэтому не подвергается никаким экологическим рискам».

Растущее число сделок CNLR по продаже с обратной арендой осуществляется за счет раздельного финансирования.С годами компания сузила свое внимание, чтобы специализироваться на отдельно стоящих розничных магазинах. Компания работает примерно с 30 крупными ритейлерами по всей стране, выступая в качестве арендодателя для большинства убийц категорий. По словам Ралстона, из 100 миллионов долларов, проведенных CNLR в первой половине этого года, целых 80 процентов были предназначены для продажи с обратной арендой. Большая часть бизнеса CNLR, около 75 процентов, представляет собой повторяющиеся транзакции взаимоотношений, в которых снова и снова используется определенный набор документов о продаже и обратной аренде для снижения затрат и ускорения обмена.

Сегодня супермаркет Barnes & Noble площадью 28 000 квадратных футов в Дейтона-Бич предлагает 150 000 наименований книг… и кофе тоже.

ЭДВАРД С. ГОРДОН

Как и British Petroleum, New York Life когда-то занимала 100 процентов своего офисного здания площадью 800 000 квадратных футов на Мэдисон-авеню, 63 в Нью-Йорке. Но с изменением различных направлений деятельности компании значительный блок площадей — примерно 40 процентов — стал избыточным.

«Нью-Йорк Лайф» рассматривала две альтернативы: 1) остаться в арендном бизнесе [они остаются одними из крупнейших арендодателей в Нью-Йорке] или 2) продать здание и сдать в аренду большую часть его, что в конечном итоге позволило достичь наивысшего и наилучшим образом использовать этот конкретный актив.

Эдвард С. Гордон со штаб-квартирой в Нью-Йорке и крупным игроком на этом рынке недвижимости был назначен эксклюзивным агентом по продаже недвижимости, которая находится рядом со всемирной штаб-квартирой New York Life. «Мы использовали двусторонний подход, — объясняет Роберт Александер, исполнительный управляющий директор Edward S. Gordon. «Сначала мы искали владельца/арендатора, но там, где было много запросов об аренде, не было реального интереса к покупке здания и занятию его части.

«На втором этапе мы обратились к сообществу инвестиционного развития.Прежде чем начинать какие-либо обсуждения, мы сначала отобрали подходящих потенциальных клиентов, которые, по нашему мнению, имели деньги, но при этом могли хорошо работать с культурой New York Life и понимать желания и потребности компании», — говорит Александр.

Недвижимость New York Life была выставлена ​​на продажу в начале 1995 года по запрашиваемой цене 68 миллионов долларов. Менее чем через год он был продан за 65 миллионов долларов партнерам George Comfort & Sons и Loeb через совместное предприятие.

Эта сделка продажи с обратной арендой позволила «Нью-Йорк Лайф» превратить актив, зарегистрированный с 1960 года, во вливание капитала.Продажа недвижимости также предоставила New York Life первоклассные офисные помещения на долгосрочной основе по рыночной арендной плате в этом районе. Покупатель имеет прекрасную возможность арендовать избранное пространство в здании, принадлежащем New York Life.

«Это редкая возможность найти квартиру с обратной арендой такого масштаба в нашем районе. Насколько мне известно, Нью-Йорк не видел ни одного такого размера в течение этого десятилетия», — отмечает Александр. «Я считаю, что рынок недвижимости здесь укрепляется и есть много источников капитала, готовых заключить сделку.»

МАРКУС И МИЛЛИЧАП

Продажа с обратной арендой, организованная Marcus & Millichap, инвестиционной компанией в сфере недвижимости, базирующейся в Пало-Альто, Калифорния, для обувных магазинов Payless в Топике, штат Канзас, позволит Payless воспользоваться «самыми низкими достижимыми ставками продажи и обратной аренды». на сегодняшнем рынке», — говорит Джон Гласс, торговый представитель Marcus & Millichap. «Используя запатентованную формулу, мы можем получить ставки, которые как минимум на 10-15% ниже, чем могут предложить сопоставимые учреждения Уолл-Стрит.»

Glass заявляет, что стратегия Payless заключается в том, чтобы сосредоточить весь свой капитал на расширении операций, не связывая свои деньги с недвижимостью. Это становится все более важным сейчас, когда Payless была выделена в отдельную публичную компанию.

Каждый год Payless выставляет на торги пакет из 15-40 магазинов, при этом 60 участников торгов со всей страны борются за бизнес. Маркус и Милличап выиграли тендер 1996 года в январе прошлого года. Соглашение было выполнено, и Гласс надеется закрыть запланированные 25 магазинов по сделке этого года к осени 1996 года.«Время действительно зависит от того, сколько времени потребуется нам, чтобы получить самую низкую возможную ставку продажи с обратной арендой для Payless», — говорит он, добавляя, что общий объем сделки в этом году составит около 20 миллионов долларов.

The Hanover Property Company, подразделение Marcus & Millichap, фактически покупает магазины, средняя площадь каждого из которых составляет от 2800 до 3500 кв. футов, а стоимость варьируется от 350 000 до 1,1 миллиона долларов.

Glass сообщает, что предыдущие компании, выигравшие ежегодные тендеры Payless, не предлагали самые выгодные условия на рынке.Он говорит, что его компания подошла к Payless с лучшей мышеловкой — формулой, которая обеспечивает «самые низкие ставки продажи с обратной арендой на рынке и снижает стоимость продажи с обратной арендой как минимум на 20 процентов». В течение срока аренды Payless для каждого магазина формула сэкономит обувному ритейлеру несколько сотен тысяч долларов. По его словам, это достигается за счет устранения посредников и использования недорогих фондов продажи и обратной аренды, предоставляемых 1031 покупателем на бирже.

«Наша компания закрыла $2.1 миллиард продаж в прошлом году, и почти половина этих транзакций была связана с обменом 1031», — объясняет Гласс. Покупатель обмена 1031 — это тот, кто продает здание и при заключении сделки обменивает акции на аналогичное здание, тем самым сохраняя свою или ее прирост капитала. Эта защита «мотивирует 90 процентов покупателей на бирже в ситуациях продажи с обратной арендой, таких как Payless Shoes», — сообщает Гласс. розыгрыш для каждого магазина.Гласс подчеркивает, что Marcus & Millichap является каналом, по которому Payless Shoes может получить доступ к недорогим средствам, предоставленным 1031 биржевым покупателем.

Поскольку продажа с обратной арендой в конечном итоге устанавливается вокруг окончательной продажной цены собственности по преобладающим рыночным ставкам, Marcus & Millichap сокращает расходы, устраняя посредников; По словам Гласса, он имеет дело непосредственно с рынком пассивных инвесторов, у которого традиционно есть деньги, которые намного дешевле, чем те, которые могут предложить консультанты пенсионных фондов или учреждения Уолл-стрит.Некоторые из предыдущих пакетных предложений Payless были присуждены и перепроданы сторонним инвесторам с существенной прибылью для посредника. «В рамках нашей формулы мы позволяем Payless воспользоваться более низкими ставками продажи с обратной арендой, предоставляя прямой доступ к этим индивидуальным инвесторам», — говорит Гласс.

Продажа с обратной арендой Payless также нетипична, поскольку Payless предлагает тройную чистую аренду на 15 лет с абсолютной облигацией, которая гарантируется Payless Shoe Corporation, хотя это не является требованием Marcus & Millichap.Арендаторы обычно не предлагают в своих договорах аренды функцию залога, потому что в случае несчастного случая они не хотят брать на себя постоянные обязательства. При облигационной аренде арендатор несет ответственность за продолжение выполнения обязательств по аренде, несмотря ни на что. Glass сообщает, что Payless добавляет эту функцию в свои договоры аренды, чтобы получить немного более низкую ставку обратной аренды; поскольку в потоке доходов будет меньше риска, инвестору может быть продиктована немного меньшая доходность.

Payless Shoe Stores — крупнейший ритейлер обуви в мире.Компания продает каждую пятую пару обуви, продаваемую в Соединенных Штатах, и ее годовой объем продаж составляет 2,3 миллиарда долларов.

ТРИНЕТ КОРПОРАТИВНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТРАСТ ИНК.

Управление компанией в такой динамичной отрасли, как здравоохранение, требует гибкости и ликвидности. Ранее в этом году Blue Cross и Blue Shield United of Wisconsin решили, что пришло время избавиться от своей штаб-квартиры, построенной в 1977 году, и повысить ликвидность своего баланса. В июне страховая компания из Милуоки продала свои 236 218 кв.-фт. построил для TriNet Corporate Realty Trust Inc. инвестиционный фонд недвижимости в Сан-Франциско, а затем сдал его обратно в аренду.

«Мы концентрируемся на наших основных направлениях деятельности: управляемом медицинском обслуживании и страховых услугах, — говорит Том Лулджек, директор по корпоративным коммуникациям Blue Cross и Blue Shield United из Висконсина. «Когда мы искали, как сохранить этот фокус, уход из бизнеса в сфере недвижимости был хорошим вариантом, потому что это позволило нам использовать капитал, который у нас был в здании, а также перенаправить энергию, которая уходит на поддержание актива.»

Кроме того, страховая компания не обязана поддерживать капитальные резервы для владения недвижимостью, которые требуются регулирующим органам.

TriNet, владеющая 12,6 млн кв. футов офисных и промышленных площадей, приобрела 10-этажное здание за 16 млн долларов и заключила договор аренды на 10 лет с тройной сетью с Blue Cross и Blue Shield. Первоначальная доходность TriNet составляла чуть менее 10 процентов.

«Мы гарантируем качество актива, кредитоспособность арендатора и, что наиболее важно, возможность повторной аренды помещения», — говорит Гэри Лайон, исполнительный вице-президент и директор по закупкам TriNet, которая также подключается к незащищенной линии. кредита, который позволяет ей не иметь долгов по своей недвижимости.«Этот подход позволяет нам предлагать значительно более короткие сроки аренды».

Blue Cross и Blue Shield изначально думали, что здание будет более пригодным для продажи с 15-летней обратной арендой, но TriNet смогла заключить приемлемую 10-летнюю сделку, которая предоставила Blue Cross большую операционную гибкость. Краткосрочная аренда, которая включает варианты продления до 2021 года, была конкурентоспособной по цене на 15-летний срок.

«Стоимость проживания ниже, чем у других предложений на рынке», — говорит Лулджек.

Здание класса А расположено в здоровом западном субмаркете в центре Милуоки. Лион говорит, что рыночная арендная плата должна расти более высокими темпами, чем 3-процентная эскалация, прописанная в сделке.

«Наша покупная цена была значительно ниже восстановительной стоимости, — говорит Лайон, — а арендная плата ниже рыночной, что снижает наши кредитные риски и риски, связанные с недвижимостью. Такая договоренность увеличивает вероятность того, что арендатор воспользуется своими возможностями продления, и предоставляет существенные преимущество для TriNet в случае освобождения Blue Cross.»

Здание, в котором за прошедшие годы было проведено несколько крупных капитальных ремонтов, может вместить одного или нескольких арендаторов.

«Продажа с обратной арендой становится все более привлекательной из-за гибкости, которую они предлагают», — говорит Лайон. «Blue Cross хотел увеличить свою капитальную мощь, выведя выручку из здания и вложив более ликвидные активы».

ОБЪЕДИНЕННЫЙ ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ФОНД

First Union Bank of Charlotte, Северная Каролина, смог снизить общие затраты по займам и улучшить денежные резервы, сохранив при этом контроль над двумя филиалами, приобретенными и сданными в аренду банку United Trust Fund (UTF) из Майами.«Эта продажа с обратной арендой обеспечила First Union низкую стоимость средств, небольшую прибыль от балансовой стоимости в результате амортизации и увеличение доли рынка без потери долларов», — заявляет Пол Домб, президент управление активами для UTF. «Сделка высвободила капитал, который был связан с недвижимостью, и в то же время предоставила First Union Bank возможность сдавать здания в субаренду и удерживать любую прибыль, если филиалы не работают».

Домб сообщает, что UTF обрабатывает больше операций продажи с обратной арендой для финансовых учреждений, чем любая другая компания по продаже с обратной арендой в Соединенных Штатах.Сделки UTF обычно связаны с недвижимостью филиалов, например, два из них, купленные в прошлом году в Бока-Ратон и Форт. Лодердейл, штат Флорида, для First Union Bank.

В поисках дешевого капитала First Union Bank обратился в UTF в октябре 1995 года с желанием разблокировать капитал, связанный с недвижимостью, для использования в своем основном бизнесе. Внутренний отдел недвижимости First Union Bank определил два филиала небольшого учреждения, которое он хотел приобрести. «Поскольку банк не хотел тратить деньги на покупку филиалов, лучшей альтернативой для приобретения была продажа с обратной арендой», — говорит Домб.

Он объясняет, что UTF приобрела землю и здания примерно за 7 миллионов долларов по сделке, которая была закрыта в декабре 1995 года. First Union Bank подписал 15-летний абсолютный договор об аренде на условиях облигаций, обеспечивающий полный контроль над собственностью на срок до 35 лет через опционы. . Кредитный рейтинг банка Moody-A помог повлиять на низкую стоимость средств, предоставленных в рамках сделки.

«Это хрестоматийный пример типичной продажи с обратной арендой, — констатирует Домб.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.